Dostupnost bydlení, výstavba bytů, ceny nemovitostí, výše hypoték – to vše jsou témata, která v současné době velice často rezonují celou společností. Jak ale vypadá trh s nemovitostmi z pohledu někoho, kdo se jím skutečně prakticky zabývá? O tom hovoří certifikovaný realitní makléř Jiří Skála, zakladatel realitní kanceláře Můj Realitní Makléř.
Realitní trh je ovlivňován mj. politikou ČNB, ale také vládními opatřeními. Do jaké míry lze predikovat další vývoj?
Stávající situace je logickým vyústěním dlouhodobého vývoje. Před pár lety byla úroková sazba hypotečních úvěrů z mého pohledu na nesmyslně nízké úrovni 1,39 %. Stalo se, co se stát muselo, a dnes se úrokové sazby pohybují mezi 5,5 – 6 %. Z informací, které mám k dispozici, očekávám, že výhledově poklesnou na 3,3 – 3,5 %, tedy běžnou hladinu, která dává smysl. Ale nebude to hned, tipuji, že si ještě rok a půl nebo dva roky počkáme, než úroková sazba začne klesat, a rozhodně nelze očekávat pokles skokový. Nemyslím si ale, že by lidé v souvislosti s hypotečními úvěry měli problém s úrokovou sazbou, tu ostatně mohou fixovat na určitou dobu. Daleko větší problém vidím – i v souvislosti s cenami nemovitostí – v povinnosti pokrýt 20 % částky z vlastních zdrojů.
Jak vy stanovujete prodejní cenu? Předpokládám, že se nezřídka rozchází s představami prodávajícího...
Když člověk v oblasti realit začínal a učil se, téměř vždy akceptoval cenu prodávajícího. Prodejce ale zpravidla mívá úplně jiné představy, vzdálené realitě. Určit správnou prodejní cenu je v našem oboru klíčové. Stanovujeme ji na základě informací z různých zdrojů, které pro tyto účely využíváme, jako například cenové mapy či informace z katastru nemovitostí, ale i zkušeností, necháváme vyhotovit klasický odhad. Svoji roli určitě hraje i druh nemovitosti – v jaké lokalitě se nachází, kolik se tam historicky nemovitostí prodalo nebo kolik nabídek k prodeji je zde k dispozici v daný okamžik. Prodejní cenu si následně odsouhlasíme s klientem, který chce slyšet argumenty, proč jsme se odchýlili od jeho návrhu, a většinou je akceptuje. Už se ale i stalo, že klient s prodejní cenou nesouhlasil a přešel k jinému makléři, který akceptoval jím původně navrženou cenu, za kterou ovšem nemovitost prodat nemohl – za šest týdnů byl zpět u nás.
Co se v současné době nejlépe prodává?
Rozhodně pozemky. Ale to je komodita, která se bude dobře prodávat vždy, na nich nikdo nemůže zchudnout. Každý pozemek je nemovitostí svým způsobem jedinečnou – na témže místě už nikdy jiný k dispozici nebude. Pozemek je nejvhodnějším objektem pro investici. Naopak méně vhodná v dnešní době je koupě bytu v Praze na investici. Návratnost je s ohledem na ceny nemovitostí a běžné nájemné velmi dlouhá, týká se většinou až další generace kupujícího.
Máte na kontě 210 realizovaných prodejů, 650 klientů… Co kromě prodejů tvoří podstatu vaší práce?
Mezi 650 spokojenými klienty jsou nejen ti, pro které jsme realizovali prodej, ale i ti, pro něž jsme zprostředkovávali pronájem nemovitosti, vyřídili hypoteční úvěr, dokončili rekonstrukci nemovitosti atd. Pronájmů je statisticky více a v dnešní době, pokud má pronajímaná nemovitost dobrou dispozici (typicky 2+kk se samostatnou ložnicí) a nachází se na dobrém místě, je reálné pronájem zprostředkovat v řádu několika málo dnů. Nahrává tomu situace v oblasti hypotečních úvěrů, zejména vysoká úroková sazba a už zmíněná povinnost pokrýt 20 % částky z vlastních zdrojů.
Svým klientům zajišťujete služby na klíč. Je to dnes víceméně nutnost?
Bezpochyby ano. Najdou se i lidé, kteří se prodeje chtějí zúčastnit sami, ale naprosté většině vyhovuje, když s námi podepíší zprostředkovatelskou smlouvu, předají nám klíče a slyší o nás opět až ve chvíli, kdy mají podepsat smlouvu prodejní. Ostatně – servis navíc je něco, čím se odlišujeme od konkurence. U prodeje za klienta vyřizujeme vše od A do Z, k uzavírání smluv využíváme služeb renomované notářské kanceláře, spolupracujeme s profesionálním fotografem a kreativní grafickou společností. Zvláštní servis nabízíme i u pronájmů, kdy se staráme mj. o revize, hlídáme termíny, a pokud si to klient přeje, vyřizujeme vše potřebné za něj. Jednoduše kontaktní osobou pro podnájemce jsme my. Klientům, s nimiž spolupracujeme dlouhodobě, tyto služby nabízíme zdarma. Rozhodně mohu říci, že neexistuje jediná služba, kterou by nabízela velká realitní kancelář, a my ne.
Zastupujete také kupující?
Český trh je v této souvislosti oproti trhům zahraničním poněkud opožděný. Zatímco v zahraničí je běžné už několik měsíců či let způsob, kdy si kupující najímá realitního makléře, aby mu vykomunikoval cenu, zkontroloval smlouvy, prostě aby celý ten proces vyřídil za něj, k nám se tento trend dostal až nyní. Takže ano, už i my máme několik zákazníků z řad kupujících.
Realitní kancelář žije hlavně z provizí za prodej. V jakých číslech se pohybujeme?
U běžné nemovitosti za běžnou cenu, např. u již zmiňovaného bytu 2+kk řekněme za 4 miliony korun, účtujeme 4 % plus DPH. Tím že nejsme limitovaní žádnými nařízeními, jako tomu bývá u velkých korporátních kanceláří, domlouváme s klientem individuální podmínky v závislosti na druhu nemovitosti, ceně a dalších parametrech. Těžko můžeme chtít stejné podmínky u prodeje drahé luxusní nemovitosti, a naopak u garsoniéry. Ale ten střed jsou zmíněná 4 procenta.
Co dělá realitního makléře dobrým realitním makléřem?
Komunikativnost. To je alfa a omega naší práce. A v současné době je daleko více než kdy dříve také důležité být dobrým obchodníkem. Zatímco před lety stačilo nemovitost dobře nafotit, umístit nabídku a mohla jste si vybírat, komu ji prodáte, dnes všechna esa z rukávu tahají ti, kteří mají vlastní zdroje. Oni mají peníze a oni určují podmínky. Nestačí být tedy jen rétorem, makléřem, ale právě i dobrým obchodníkem, který vyjedná kompromis – cenu, která bude akceptovatelná pro prodávajícího a zároveň i přijatelná pro kupujícího.
CV BOX
Jiří Skála (44 let) je realitním makléřem a zakladatelem realitní kanceláře Můj Realitní Makléř s.r.o.
V oblasti realit se pohybuje déle než 15 let. Zkušenosti získal v menší realitní kanceláři, ale i u jednoho ze tří velkých hráčů na tuzemském realitním trhu.
V roce 2016 se osamostatnil a založil vlastní realitní kancelář Můj Realitní Makléř (www.mujrealitnimakler.cz). Tým, s nímž dlouhodobě spolupracuje, tvoří kromě realitních makléřů také odborník na IT a finanční specialista.
Kancelář cílí na kvalitu, nikoliv na kvantitu, pro klienty pracuje výhradně v režimu exkluzivního zastoupení.
Žije s přítelkyní v Praze.
reklama
